Nell'attività quotidiana del geometra libero professionista, una delle criticità più frequenti è il disallineamento tra lo "stato di fatto" rilevato in cantiere e lo "stato legittimo" depositato presso i pubblici registri. Con il quadro normativo 2026, la questione delle tolleranze edilizie diventa cruciale non solo per la regolarità urbanistica, ma anche per la corretta redazione dell'APE.
Il tema è di grande attualità: il recente decreto "Salva Casa" (D.L. 69/2024, conv. L. 105/2024) ha ridefinito le soglie di tolleranza costruttiva, ampliandole in modo significativo. Ma un'estensione delle tolleranze non significa automaticamente che tutte le difformità siano sanate: la distinzione tra tolleranza e abuso rimane fondamentale, e il certificatore energetico non può ignorarla.
La normativa italiana ha subito nel tempo evoluzioni significative per definire cosa possa essere considerato "tolleranza". Non tutto è sanabile o trascurabile:
Scostamenti dimensionali rientranti nelle soglie del D.P.R. 380/2001 (come modificato dal Salva Casa): fino al 2% nelle misure planimetriche e altimetriche per immobili di dimensioni ridotte, con soglie crescenti per superfici maggiori. Non richiedono sanatoria.
Interventi che alterano significativamente la struttura, la sagoma, la volumetria o la destinazione d'uso. Richiedono obbligatoriamente una procedura di sanatoria (SCIA in sanatoria o Permesso in sanatoria) prima di qualsiasi atto di compravendita o certificazione energetica.
Molti committenti richiedono l'APE "a scatola chiusa", ignorando che il calcolo energetico si basa su dati geometrici e costruttivi che devono corrispondere allo stato legittimo dell'immobile, non al semplice stato di fatto.
Il rischio concreto è il seguente: se l'immobile presenta difformità urbanistiche — una veranda non autorizzata, una diversa distribuzione dei tramezzi che altera la volumetria riscaldata, un sottotetto trasformato abusivamente in zona living — il tecnico che redige l'APE basandosi sulla planimetria catastale reale sta asseverando dati che non corrispondono allo stato legittimo.
Redigere un APE su un immobile che presenta difformità non sanate significa esporsi a rischi professionali e legali inaccettabili:
Per garantire trasparenza e sicurezza al cliente — e a sé stessi — occorre seguire un ordine preciso nelle verifiche preliminari alla certificazione energetica.
Il decreto Salva Casa ha ampliato le soglie di tolleranza costruttiva, graduandole in base alla superficie dell'unità immobiliare. Per unità fino a 60 m² la tolleranza ammissibile è del 6% sulle misure; scende al 5% per unità tra 60 e 100 m², al 4% tra 100 e 300 m², al 3% tra 300 e 500 m² e al 2% oltre i 500 m².
Queste soglie si applicano alle singole misure lineari, non alla superficie o al volume complessivo. Ciò significa che piccole imprecisioni costruttive — frequentissime negli edifici realizzati prima degli anni '90 — rientrano ora nelle tolleranze senza necessità di procedura di sanatoria. È un elemento di semplificazione importante, ma non una "sanatoria di massa": difformità strutturali, modifiche della sagoma o cambi di destinazione d'uso restano fuori da questa disciplina.
Le tolleranze edilizie non sono uno strumento per aggirare la legge, ma uno strumento di flessibilità per affrontare le piccole imprecisioni costruttive inevitabili in qualsiasi cantiere. Il framework normativo post Salva Casa è più chiaro e più favorevole, ma non elimina la necessità di una verifica puntuale prima di qualsiasi atto di certificazione o trasferimento.
In un mercato immobiliare dove la Direttiva "Case Green" spinge verso la riqualificazione profonda del patrimonio edilizio, la chiarezza urbanistica è la precondizione per qualsiasi intervento di efficientamento. Non si può costruire un futuro energetico sostenibile su basi urbanistiche fragili o irregolari.
L'integrità del professionista tecnico si misura nel rigore con cui analizza il punto di partenza: l'immobile, nella sua realtà legittima e documentata. La regolarità è il primo vero valore da tutelare, prima ancora dell'efficienza energetica.
Prima di redigere il certificato energetico, verifico lo stato legittimo dell'immobile e ti indico se esistono difformità che richiedono sanatoria. Un servizio completo che protegge te e l'acquirente.
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